Zukunft des Wohnungsmarktes – Zur Fusion von GAGFAH und Deutscher Annington

Interview mit Dr. Dr. Ernst Albrecht zum Zusammenschluss von zwei Immobilienriesen

Die Deutsche Annington AG und GAGFAH AG haben am
01. Dezember 2014 den Beschluss über den Zusammenschluss beider Unternehmen gefasst.
Wie bewertest Du das?

Aus meinen Berufserfahrungen schätze ich das als sehr kritisch ein. Ich bin an einer DDR-Universität als Jurist ausgebildet und promoviert, seit rund 25 Jahren als ehrenamtlicher Berater eines Vereins des Deutschen Mieterbundes tätig, habe als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in Rechtsstreiten prinzipiell nur Mieter, nie Vermieter, vertreten, und arbeite seit dem Rentenalter bis heute als juristischer Mitarbeiter in der Kanzlei meines Nachfolgers mit.

In den 1990er Jahren hatte ich viele Mieter in Rechtsstreiten zu vertreten, die die GAGFAH mit Klagen überzogen hatte, und in den 2000er Jahren kam als Prozessgegner auch die Deutsche Annington dazu.

Der Zusammenschluss dieser beiden Unternehmen führt zu einer starken Stellung gegenüber ihren Mietern. Das in jedem Vertragsverhältnis nach dem bürgerlichen Recht bestehende Kräfteverhältnis zwischen den Parteien wird durch den Zusammenschluss noch mehr zu Lasten der Mieter, die stets die Schwächeren sind, verschoben.

Kannst Du das noch etwas näher erläutern?

Die Deutsche Annington ist als börsennotierte europäische Aktiengesellschaft das größte deutsche private Immobilienunternehmen mit mehr als 3.400 Mitarbeitern, deutschlandweit an mehr als 600 Standorten präsent, und hatte im September 2014 184.000 Wohnungen im Bestand, dazu kamen noch mehrere Zehntausend für Dritte verwaltete Wohnungen. Eigentümerin der Deutschen Annington ist eine große Londonder Immobiliengesellschaft.

Die GAGFAH ist ebenfalls als europäische Aktiengesellschaft börsennotiert, ihr Hauptaktionär ist das amerikanische Investunternehmen FORTRESS, die GAGFAH ist finanziell verbunden mit dem größten US-amerikanischen Kreditinstitut, der „Bank of America Corporation“. Sie hatte 2013 über 143.196 Mietwohnungen in ihrem Bestand und verwaltete rund 35.000 Wohnungen für Dritte.

Durch den Zusammenschluss hält das neue Unternehmen einen Bestand von rund 350.000 Wohnungen mit etwa 1 Mio Mietern, einen Portfoliowert von 21 Mrd. EURO, und wird das zweitgröße börsennotierte Immobilienunternehmen von Kontinentaleuropa. Bei einem solchen Umfang und den internationalen Verflechtungen, die hier nicht vollständig dargestellt werden können, stellt sich die Frage, was von einem solchen Unternehmen für die Mieter zu erwarten ist.

Friedrich Engels hat in seiner Rede am Grabe von Karl Marx auf dessen Aussage verwiesen, dass das Wohnen, wie Essen und Trinken, zu den Grundbedürfnissen der Menschen gehört. In der Bundesrepublik Deutschland ist Wohnen, entgegen dem Wohl der Menschen, fast durchweg kapitalistisch organisiert, und es gilt als oberstes Prinzip, durch die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen hohe Profite und Renditen für die Aktionäre der Immobilienunternehmen zu erwirtschaften.

Dazu gehört, möglichst umfassend Kosten zu sparen. Erreicht wird das u.a. auch durch die Vernachlässigung der nach § 535 des BGB dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache durch Instandhaltung und Instandsetzung. Die Folge sind Schäden an den Fassaden der Wohnblöcke, bröckelnde Balkone, Ausfälle bei Heizungen, Elektro-, Sanitäranlagen und Aufzügen, und verbreitet aus Schäden der Bausubstanz resultierender Schimmel in den Wohnungen. Die beiden Unternehmen bestreiten das, aber das äußere Bild der Blöcke an vielen Standorten und Berichterstattungen in den Medien bestätigen die Kritiken von Mietern.

In der Vergangenheit standen viele große Wohnkomplexe in der Verantwortung der Kommunen, und die gewählten Vertretungen der Bürger hatten hier Einflussmöglichkeiten.

Im Zusammenhang mit der Finanznot haben viele Kommunen große Teile ihres Wohnungs-bestandes verkauft, die Stadt Dresden z.B. 48.000 Wohnungen. Als Käufer traten bei solchen Geschäften u.a. die beiden großen Wohnungsgesellschaften auf, die natürlich diese Käufe nicht aus Menschenfreundlichkeit im Interesse der Mieter tätigten, sondern um aus dem erworbenen Eigentum hohe Profite zu erzielen. Mit diesen Verkäufen verloren die betreffenden Kommunen jede Einflussmöglichkeit auf die örtliche Wohnungspolitik mit ihrem früheren Bestand.

Je größer solche Wohnungsunternehmen sind, umso größer sind die für die betreffenden Mieter erwachsenden Gefahren.

Worauf müssen sich nach Deiner Einschätzung diese Mieter einstellen?

Es wird erklärt, das neue große Unternehme wolle „bezahlbares Wohnen“ und eine „bessere Mieterbetreuung“ sichern. Ich halte das für eine auf Verschleierung der wahren Absichten gerichtete Schutzbehauptung. In den Absichtserklärungen zur Bewirtschaftung der Wohnungen sind einige strategische Linien erkennbar.

Eine besteht darin, umfassende Modernisierungen durchzuführen, die sich auf ganze zusammenhängende Wohnquartiere beziehen, und Auswirkungen auf viele Zehntausende Mieter haben werden. Nach der gegenwärtigen Rechtslage kann der Vermieter nach § 559 BGB 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen und zwar auf Dauer, nicht nur bis zur Deckung der Kosten durch die Mieteinnahmen.

Eine besondere Rolle spielt dabei die von der Wohnungspolitik der Bundesregierung stark propagierte energetische Modernisierung. Modernisierungsmaßnahmen sind teuer.

In der Diskussion zur Überarbeitung des Mietrechts war der Vorschlag unterbreitet worden, dass generell die Umlage von Modernisierungskosten auf 8 % der Kosten beschränkt werden sollte, und zwar nur bis zur Amortisierung durch die Mieteinnahmen. Von Kosten energetischer Modernisierung sollte 1/3 der Vermieter und 1/3 der Mieter tragen und 1/3 sollte durch staatliche Förderzuschüsse abgedeckt werden. Das ist in der jetzt zur Beschlussfassung vorgelegten Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes nicht mehr enthalten. Es besteht die Gefahr, dass viele Mieter mit geringem oder mittlerem Einkommen die Mieterhöhung nach Modernisierung, die oft 200,00 € und mehr monatlich beträgt, nicht mehr bezahlen können und aus ihrer angestammten Wohnung verdrängt werden.

Eine weitere strategische Orientierung besteht in Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmieten-system. Vorrangiges Begründungsmittel eines Verlangens auf Zustimmung zur Mieterhöhung durch die Mieter sind die qualifizierten Mietspiegel, die nach § 558 d BGB alle 2 Jahre der Marktentwicklung angepasst werden müssen.

Hier kommt das Vorhaben der so genannten Mietpreisbremse zum Tragen. Sie soll festlegen, dass bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete nicht mehr als 10 % über der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Miete liegen darf. Wohnungen, die ab 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden und Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung sollen in die Mietpreisbremse nicht einbezogen werden. Diese Mietpreisbremse soll nicht generell, sondern nur für von der jeweiligen Landesregierung beschlossene Bereiche mit angespannter Wohnraumlage für 5 Jahre gelten.

Mit zeitlicher Verzögerung wirken sich dann alle diese Mieten auf die Mietspiegel aus und die ortsübliche Miete schaukelt sich faktisch systematisch hoch.

Eine weitere zu beobachtende strategische Orientierung besteht in der Auslagerung von Leistungen zur Bewirtschaftung der Wohnungen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, deren Kosten er aber nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen darf. Großvermieter lagern solche Leistungen wie Heizung, Gebäude- und Straßenreinigung, Garten-pflege, Hauswart, vielfach an Drittunternehmen aus, oft an solche, die mit dem Vermieter unter dem Dach einer Holding zusammengeschlossen sind, oder wo anderweitige ökonomische Interessen zur Entscheidung über die Auslagerung führen.

Die dadurch auf die Mieter zukommenden Kosten sind in der Regel bedeutend höher, als wenn der Vermieter die Leistungen mit eigenem Personal ausführen würde, denn das Drittunternehmen will auch einen Gewinn erwirtschaften. Diese höheren Kosten sind nach der Rechtsprechung zulässig. So kommt es, dass heute vielfach die Betriebskostenumlage 1/3 und mehr der Bruttomiete ausmacht, Tendenz steigend.

Wie können sich Mieter gegen alles das wehren?

Ein wichtiges und oft wirksames Mittel sind breit angelegte Mieterinitiativen. Sie sollten darauf gerichtet werden, Vorhaben zum Verkauf in kommunaler Verantwortung stehender Wohnungsbestände mit dem Ziel einer Entschuldung der Kommune zu verhindern. Hier ist die Einflussnahme solcher Initiativen auf die Parteien im jeweiligen Bereich und deren Abgeordneten gefragt, die letztlich über solche Verkäufe entscheiden.

Ein Schwerpunkt von Mieterinitiativen sollte sein, geplante Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig mit dem Ziel zu durchleuchten, Vertreibungen von Mietern aus ihren oft über Jahrzehnte bewohnten Wohnungen zu verhindern. Wichtig ist, dass die Mieterinitiativen stets dafür sorgen, dass seitens der Wohnungsunternehmen zum Nachteil der Mieter geplante Modernisierungen oder Vernachlässigungen von Instandsetzungspflichten über die Medien in den Blickpunkt der Öffentlichkeit gerückt werden. In dieser Beziehung hat der westdeutsche Rundfunk durch entlarvende Reportagen in letzter Zeit eine gute Arbeit geleistet, ich verweise u.a. auf die Sendungen „Könnes kämpft“.

Bei der Durchführung von Modernisierungen fallen in den meisten Fällen auch notwendige Instandsetzungen an, deren Kosten nicht umlagefähig sind. Die Bescheide über Mieterhöhungen nach Modernisierung sind deshalb stets darauf zu überprüfen, ob die Mieter diesbezüglich unberechtigt belastet werden.

Zum Sich wehren gehört, jede Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen, ob sie den vom Gesetz und der Rechtsprechung gestellten formellen Anforderungen entspricht, transparent und rechnerisch richtig ist. Es muss geprüft werden, ob alle zur Belastung der Mieter eingestellten Kosten tatsächlich umlagefähig sind, oder ob sich hinter manchem Betrag etwas verbirgt, was der Vermieter nicht an den Mieter weitergeben darf.

Schließlich ist zu prüfen, ob bei der Kostenumlage der im § 556 Abs., 3 BGB fixierte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit eingehalten wurde. Dabei ergibt sich die Schwierigkeit, dass der Mieter für eine von ihm behauptete Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit beweispflichtig ist, was ihm oft durch verschlungene und schwer durchschaubare ökonomische Beziehungen zwischen Vermieter und Drittunternehmen nur sehr schwer möglich ist.

Wenn es zu Rechtsstreiten kommt, sollten Mieter beachten, dass Annington und GAGFAH stets durch fachlich sehr versierte Anwälte vertreten wurden, die mit aller Konsequenz die ökonomischen Interessen ihrer Auftraggeber gegen den Mieter verfolgten und das wird auch bei dem neuen großen Unternehmen so sein.

Hier brauchen die Mieter qualifizierte Hilfe. Dazu bietet sich die Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein, bzw. der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung an. Auch sollte in Erwägung gezogen werden, dass mehrere Betroffene sich in einem so genannten Pilotprozess durch einen in Mietrechtsfragen erfahrenen Rechtsanwalt vertreten lassen, um die Kosten auf breitere Schultern zu verlagern.

Oft wird von Apologeten des Rechtsstaates hervorgehoben, dass jeder Bürger sein Recht vor Gericht verfolgen kann. Nur wird meist vergessen, hinzuzufügen, dass sich der Bürger das nur leisten kann, wenn er in der Lage ist, die verlangten Vorschüsse für Gerichts- und Anwaltskosten zu zahlen und das Kostenrisiko zu tragen, wenn er den Prozess verliert.

Ernst Albrecht

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